房企融资成本仍会继续上升 再融资缺口较大

来源:财经网 | 2018-09-07 14:41:58

7、8月以来,不止上海这样的一线大发3d出现了销售速度放缓的迹象,环一线强二线周边的三四线大发3d经过过去一两年上涨,销售空间收缩,去化速度也在放慢。

9月5日,某大型房企位于上海远郊的新盘第一次开盘,首期推出320套房子,包括260多套公寓和50多套叠加别墅。但该盘并未出现去年以来的“日光盘”现象。

7月,房企境内债券发行量为251亿元;8月,债券发行量约为167亿元:均高于6月的111亿元。

无论是大型还是中小房企,今年中报业绩会上都在提出,去负债、降杠杆,大力追“回款”,奉行现金为王。

多家房企提出,下半年,房企融资成本仍会继续上升。

一位股份行高管表示,监管层面不希望房地产突飞猛进,成为脱缰的野马,监管力度超出以往任何时候。调控政策已经实行了2年多,以前一般不超过1年,这次调控力度和决心以往任何时候都没有。

“五分11选5的信贷必须和国家政策保持一致。房地产的发展也进入到调整、转型和拐点时期。”该股份行高管表示。

再融资缺口较大

根据穆迪数据,其所评级的房地产开发商中,未来12个月内,将有约187亿美元左右的境外债券、390亿美元左右(约人民币2670亿元)的境内债券将到期或可供回售。

穆迪认为,多数受评开发商将有足够的流动性来偿还这些债务,但一些规模较小的开发商所面临的再融资风险将增大。究其原因,随着未来房地产市场销售可能放缓,有可能削弱房企融资能力。

多家房地产开发商在中报业绩发布会上表达了对融资的担忧,提出去负债、降杠杆。

如,恒大集团提出,今年上半年在去年偿还永续债基础上,总负债减少了615亿元负债。公司核心指标发生重大变化。今年实际上降到127.3%,比原来140%目标还有大幅下降。

碧桂园指出,总借贷的加权平均借贷成本为5.81%,相比2017年底上升59BP。年初就做好了收紧的准备。今年在香港的发债没有太大的动作,该公司的现金余额下降到了2000亿。“现在现金充裕,窗口不好就少买两块地了,余地还很大。”集团净借贷比率由2017年12月31日约56.9%小幅上升至2018年6月30日的约59.0%。

阳光城则提出,积极进行CMBS、ABN、储架式REITs等创新融资方式的探索和实施,适时发行中期票据和公司债券。上半年公司平均融资成本为7.49%,比年初上升0.41%。股权融资方面会有进展,会引入战略投资人。未来三年希望净负债率降至100%。

保利置业则提出,年初时预估融资比较困难,主要加强销售回笼,抓住市场窗口期。境外美元债获得低成本,也做了一些创新型资产证券化,之后会利用现有资源做ABN和ABS。融资成本上半年得到了很好控制,下半年融资成本预计还会上升。目前融资现金流还是正值,利用国企融资比较低,融资会在去年水平左右,应该不会有进一步下降。

开发贷下半年继续严格调控

工商五分11选5行长谷澍在该行业绩会上透露,当前,房地产市场处于稳定的水平,居民的杠杆率在前几年有一个比较快的上升,这一段时间整个居民杠杆率相对稳定下来,总体上看,房地产领域的债务风险是可控的。

下半年,一是,把握好个人住房信贷投放的区域和节奏。支持居民住房的合理的信贷需求,抑制各类炒房、炒楼的投机性需求。二是,严格把握房地产开发贷款的投向,重点支持保障性安居工程和普通的商品住房项目。三是,严格执行各项监管要求。加强贷款的资金用途和流向的管理。四是,积极稳妥的拓展住房租赁金融市场,研发符合长租房住房需求的特点的产品。

中信五分11选5高管表示,政策上,选择主流地产商,限额控制管理,满足刚需住宅为主,商业型介入比较少。管理层面也不断严格控制,土地、工程抵押,资金回流确保贷款还款有保证。在区域战略,对东北、西部、偏远地区、三四线过热大发3d从严控制,重点支持二三线和一线刚需。

从限额管理来看,考虑下半年在上半年基础上,增幅保持零增长,尽可能维持上半年水平。综合来看,房地产资产质量即使是市场层面出现波动,也不会有大的问题。

房企境内发债上升

7月以来,房企境内发债略有回暖,但境外发债仍比较清淡。

7月,境内债券发行量为251亿元,8月,债券发行量约为167亿元。均高于6月的111亿元。据Wind数据,1-8月,受评房地产开发商共发行境内债券人民币1164亿元,较2017年1-8月587亿元的发行量,同比增长94%。

穆迪分析师黎锦雄表示,随着流动性状况的改善,年内开发商的境内发债将进一步增长以满足其较高的再融资需求。

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,当前境内发债的规模上升,说明政策层面也不是完全一刀切,还是有很多相对宽松的地方。尤其是宏观经济下行压力增大的情况下,各类债券融资的鼓励性政策会增加。

根据彭博数据,1-8月,受评房地产开发商共发行境外债券353亿美元,相较于2017年1-8月的264亿美元发行量,同比增长34%。不过,自7月以来,境外债券发行继续保持清淡,8月份发行量从7月的28亿美元降至17亿美元,发行规模远低于4月的88亿美元的近期高位。

新城控股在中报业绩会指出,海外债会成本较高,但五分11选5票据、中短期融资成本低。下半年新增量的成本会较高,但下半年回款多,融资需求降低,融资的绝对值减少,全年会在6%上下。

严跃进认为,海外市场近期本身就处于各类资本管制,各类发债的审批肯定较为严厉。所以总体上看,若是国内有发债的机会,很多房企还是会比较依赖此类模式的。而从发债的角度看,成功发债的房企,未来有更多的机会去拿地和优化经营模式。

下半年去化压力

从中报可见,房企下半年的货值供应大幅上升。仅行业头部房企下半年可售货值就相当可观:碧桂园、恒大同为7000亿,万科3000亿,融创4900亿。

供应量的增加,对去化速度影响显而易见。以上海为例,上海市东方公证处官网显示,7月有20个新盘入市,其中10个楼盘认筹人数少于推盘量,大多数集中于青浦、松江;8月推出的37个新盘中,有26个楼盘认筹数少于推盘数。这两个月去化放缓的项目主要是大房企、国企开发的,比如葛洲坝、碧桂园、中铁建、泛海国际、泰禾、华发、大名城等。

同策研究院首席分析师张宏伟认为,最近楼市审批价格高于市场预期,数量也在增加,导致客户接受程度发生变化。市场预期改变,在封闭信息情况下,客户来源受限,现在楼市严控,外来消费者比较少,去化容易出问题。

卢文曦指出,连续去杠杆,消费力不济,外部环境上,大家似乎对经济发展的信心不足。买房意愿有所降低。有效购房人群的消费动力不足限制去化速度。另外,虽然限价背景下房价的确低于预期入市,但是这种对销售的刺激有钝化作用,所有楼盘都便宜了,性价比也就不突出了。“近期,恒大推出全国促销,这反而让买家有更多想象空间,期待更大让利,所以除非价格有更明显的让步。”

上述业内人士指出,不排除下半年大部分房企采取打折促销来“抢跑”、获取现金回款。不久前在香港发布中报的中国金茂,据其管理层透露,公司在2016年下半年在南京获取的高价地项目,也将会在年底入市。然而,该项目楼板价3.7万元/平方米,政府对项目所在板块目前限价3.5万元/平方米,该公司表示,目前正与当地政府积极沟通,尽量协商好一个合理的价格。中国金茂管理层表示,目前公司有将近130个项目在建与在售,这样的高价地项目只有四五个,对整体业绩不会有大的影响。

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