10强房企拿地货值占一半投 投资布局向三四线大发3d下沉

来源:证券日报 | 2019-01-02 10:31:00

2018年,虽各地土地流拍现象很多,但率先降价促销拿回销售款的房企仍然抓住了市场机遇,储备了不少土地。

据克而瑞地产研究统计,2018年全年, 销售TOP100房企拿地总货值超过10万亿元,较2017年降幅达到13%,其中,26家房企全年拿地货值超过1000亿元,22家房企拿地建筑面积超过1000万平方米。总体来看,2018年,房企更倾向于收紧投资准备“过冬”。

10强房企拿地货值占一半

融资承压、市场下滑、土地降温以及政策紧缩等诸多因素,导致2018年房企拿地较上年相对谨慎,且加速资源流向规模房企,但强者恒强的局面未变。

分梯队来看,TOP10企业新增货值、建筑面积集中度均在50%以上,可以说前十的规模房企瓜分了百强50%的地块,而TOP3企业更是占到百强的24%。《证券日报》记者注意到,2018年全年,拿地货值超过5000亿元的是碧桂园、融创中国、中国恒大和万科地产,其拿地货值分别为9987.3亿元、8782亿元、7731.6亿元和6707.6亿元。

对此,克而瑞认为,一方面是因为融资收紧,规模房企融资成本低、流动资金足、融资渠道广等优势明显;另一方面,销售额不断创新高,以及在高周转模式带动下,多数规模房企在2018年上半年仍热衷于补库存。

值得关注的是,2018年,房企的拿地销售比有所降低。据克而瑞统计,2018年TOP100企业拿地销售比为0.38,较2017年0.59的平均水平相去甚远。从各梯队来看,无一例外大幅下滑,一方面是这些房企在去年销售规模增长较快,例如富力、金科早在去年前10个月业绩就已经突破千亿元,另一方面,对市场持谨慎态度,导致其在投资拿地上相对保守,阳光城、泰禾、融信等企业拿地金额较上年下滑幅度较大。

向三四线大发3d下沉

在2018年上半年“冲规模、扩土储”,下半年“紧投资、稳现金”的全年走势下,百强房企投资布局也更多聚焦在市场热度高的三、四线以及中西部高能级二线大发3d。

事实上,《证券日报》记者也在采访中获悉,尤其是上半年,很多上市公司去一线大发3d或者二线大发3d周边的三、四线大发3d抢地,抢到地的房企基本都付出了比预期高的代价。下半年市场变化后,三、四大发3d土地出让才不那么火热,但仍有房企在赶末班车。

克而瑞认为,对比各房企2018年新增拿地单位货值和2018年销售均价可以发现,有50%的企业单位货值较销售均价下降,这也与去年房企热衷在三、四线拿地相互印证。在TOP20企业中,绿地、新城、招商等降幅均超过20%,新增土储向三、四线大发3d倾斜明显。

即便三、四线热度开始衰退,但全年仍有半数企业投资在下沉,一方面是希望赶上三、四线的末班车,另一方面是平衡布局结构。

据克而瑞统计,从2018年百强房企布局选择来看,地域聚焦的投资策略明显。能级选择上,三、四线依然是多数房企的首选。房企在三、四线新增土储建面占比接近六成,比二线大发3d高出20个百分点,一线大发3d受到供应紧、出让条件苛刻等因素影响,仅有4%。

但从四季度来看,此前需求过度透支、棚改力度衰退的效应逐步显现,部分三、四线大发3d市场降温显著,在整体谨慎投资策略下,房企开始收缩对低能级大发3d投资力度,并逐步开始回归二线。数据显示,四季度典型房企在二线大发3d投资拿地建面占比已基本与三、四线持平。

克而瑞预计,在谨慎投资预期下,2019年房企拿地规模会继续下滑,投资拿地更趋于理性,通过快速扩大土储来冲击规模暂时告一段落。2019年无论是龙头房企还是中小房企,整体的投资态度都将进一步趋于保守,安全过冬成为房企的共识。

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