新昌集团无力支付工程款 曾3倍收购林卓延奥特莱斯

来源:网易新闻 | 2019-06-03 09:21:22

新昌集团成立于 1939 年,是亚洲历史最悠久的建造集团之一。在建造领域,新昌集团曾经风光无限,它是香港政府认可的公共工程承建商 ( 丙组级别 - 无限额合同 ) , 香港地铁、港广高铁、澳门威尼斯人渡假村酒店、澳门四季酒店、澳门金沙赌场、澳门巴黎人综合度假村等大批标志性工程、建筑物均出自其手。

新昌集团一口气在广州、山东泰安、天津收购了三个新项目,共计耗资 24.2 亿港元。2016 年,为了适应公司的多元发展,“ 新昌营造集团 ” 一度更名为如今的 “ 新昌集团 ”。

可惜的是,进军房地产,并没有如期为新昌集团带来新的利润增长点,反而让这家老牌建造集团走上了 “ 不归路 ”。首先,是六个房地产项目共 133.26 亿港元收购总价给新昌集团带来的沉重债务压力。

2014、2015 年,新昌集团的净负债比率分别为 60%、54%,属于健康水平。但 2016 年开始,负债开始直线上升。2016-2018 年上半年,新昌集团债务总额为 116 亿港元、139 亿港元、147 亿港元,净负债比率分别为 102%、114%、134%。

根据内房企的开发经验,单纯的负债攀升或许并不可怕,可怕的是项目无法快速变现。目前,新昌集团持有的六个项目中,除了北京新年华购物中心在收购之初就可以获得租金收入外,剩余的五个至今仍处于投入阶段。

其中,辽宁铁岭项目原计划于 2013 年年中开始销售住宅单位,之后一直推迟,直至 2018 年上半年,仍未开售。广州熹阳电脑城翻新工程原计划 2016 年第三季度完工,但 2018 中期年报中并未披露具体出租率及租金收入。

佛山项目奥特莱斯商业于 2017 年 5 月 29 日开业,有 8.3 万平商住业态预计 2018 年 10 月达到预售条件,但目前并没有开盘消息。于 2018 年 6 月底,泰安项目仍在兴建中,天津项目仍在规划阶段。

除北京、广州两个商业项目外,新昌集团持有的其余四个项目均为大型商业文旅项目。但不同于国内开发商以住养商的开发逻辑,曾经成功操盘过上海新天地的王英伟从一开始沿用的却是先商后住的理念。

在谈及辽宁铁岭的开发计划时,王英伟曾指出,新昌集团的模式是先造景、先造设施,再造房,而且商业比重很大,要把项目做成一个足够吸引人的目的地。

即便后来王英伟辞任,林卓延上位后,这种开发模式依然没有改变。在 2018 年中期报告中介绍辽宁铁岭项目时,新昌集团仍表示,项目住宅物业将配合分阶段开张的购物村及水上乐园推出市场销售。而佛上项目,奥特莱斯商业部分也是先开业,而可售的商住业态至今未售。

财务出现困难的新昌集团,还陷入了停牌危机。自2017年4月3日起已暂停买卖起,截止到现在,停牌已有一年半的时间。而截止其最后交易日,新昌集团的股价已跌至每股0.35港元,成为名副其实的仙股。港股融资渠道被封锁,自停牌以来也鲜少融资动作,新昌集团只得出售手中资产。

如今的新昌集团,对于119.5万港元的工程款都无力支付。11月7日,新昌集团公告称,集团全资附属公司新昌营造厂(亚洲)有限公司无法清偿119.5万港元的应付工程款项,接获Kitchen Infinity Corp. Limited向香港特别行政区高等法院提交的清盘呈请,清盘呈请将于2019年1月9日上午9时30分于高等法院聆讯。

据香港明报报道,近年从建造商转型为房地产商的新昌营造(0404),早前宣布收购佛山市一个物业, 106亿元的收购代价达到公司市值的3倍多。然而,卖方林卓延原来是新昌其中一名主要股东马炯的丈夫,但这宗收购却不被定性为关连交易。独立股评人David Webb认为,这反映了联交所上市规则存在弱点。

卖方妻子间接持有新昌

新昌这次的收购不但金额大,而且大部分代价透过向卖方发行优先股缴付,因此交易完成后林卓延将入主新昌,持有新昌70.38%股权。事实上,早在2011年,马炯已透过新峰,向新昌出售位于辽宁及江西的两项物业资产,从而入股新昌,交易模式与这次收购佛山物业相似。

不过,马炯当年入股新昌,透过复杂的股权关系,以致现时只间接持有新昌一成多的股权,避过扣上「关连交易」的帽子,让丈夫林卓延更顺利以相同模式入主新昌。

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